Один объект: сценарий на год
| Показатель | Расчёт |
|---|---|
| Покупка и подготовка | 10 500 000 ₽ |
| 11 оплаченных месяцев по 70 000 ₽ | 770 000 ₽ |
| Выбранные годовые расходы | 120 000 ₽ |
| Результат после этих расходов | 650 000 ₽ |
| Отношение результата к вложениям | 6,19% |
Все суммы условные. Без налогов, финансирования, будущих капитальных работ и изменения цены объекта. Показатель не является прогнозом или итоговой чистой доходностью.
Сначала определите, что сравниваете
Доходность — отношение результата за выбранный период к выбранной стоимости объекта или сумме вложений. Процент имеет смысл только вместе с описанием расчёта. Для сравнения двух объектов используйте одинаковый период, состав расходов и базу: например, все затраты на приобретение и подготовку. Отношение годовой аренды к цене покупки без расходов отвечает на другой вопрос, чем результат после расходов относительно всех вложений.
Запишите полную базу расчёта
В условном примере объект стоит 10 000 000 ₽, а подготовка к сдаче и расходы на приобретение — ещё 500 000 ₽. База составляет 10 500 000 ₽. Если считать только от цены покупки, процент окажется выше при тех же поступлениях. Для уже принадлежащего вам объекта можно отдельно рассчитать показатель относительно текущей оценки стоимости, но подпишите дату и источник оценки. Не смешивайте исторические вложения и текущую стоимость в одном сравнении.
Посчитайте год с учётом простоя
Ставка 70 000 ₽ в месяц даёт 840 000 ₽ за 12 полностью оплаченных месяцев. При одном месяце без арендатора остаётся 770 000 ₽. В нашем сценарии все 11 месяцев оплачены полностью, авансов и старых долгов нет. Вычтем 120 000 ₽ выбранных годовых расходов: получится 650 000 ₽. Делим 650 000 на 10 500 000 и умножаем на 100 — около 6,19% за год. Это результат именно заданного сценария, а не рыночный ориентир или обещание дохода.
Укажите, какие расходы вошли
В 120 000 ₽ примера входят условные расходы на содержание, текущий ремонт и управление. Налоги, кредитные платежи и будущие капитальные работы здесь не рассчитаны; поэтому показатель нельзя называть итоговой чистой доходностью собственника. Для своего расчёта перечислите каждую категорию отдельно. Если сравниваете варианты финансирования, составьте дополнительный денежный план с платежами по кредиту, не подменяя им показатель самого объекта.
Проверьте чувствительность к простою
При тех же расходах и двух месяцах без аренды поступления составят 700 000 ₽, результат — 580 000 ₽, а отношение к вложениям — около 5,52%. Один дополнительный месяц простоя уменьшил результат на 70 000 ₽. В реальности расходы также могут измениться: отдельно оцените содержание пустого помещения и подготовку к новому договору. Такой сценарий показывает зависимость расчёта от предположений, а не вероятность их исполнения.
Сопоставляйте план с фактом
В фактическом отчёте используйте поступления и расходы на одну дату. Начисленная, но не полученная аренда не становится денежным поступлением. Возвратное обеспечение и аванс за следующий год показывайте отдельно. Rentier One связывает объекты, договоры и платежи: эти данные помогают проверить исходные суммы. Сценарий на этой странице можно воспроизвести вручную; рост стоимости объекта и доход от его продажи в нём не учтены.